Opublikowano: 2024-02-23
Transakcja polegająca na zakupie i sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wymaga złożenia stosownego zeznania podatkowego i wykazania dochodu lub straty. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości opodatkowany jest zryczałtowaną 19-procentową stawką podatku, którego można uniknąć poprzez zobowiązanie się do wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe. Pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest stosunkowo szerokie, dlatego w niniejszym wpisie skupiamy się na jednym aspekcie, tj. wydatkach na remont nieruchomości. Czy wydatki te uprawniają do ulgi i pozwalają uniknąć podatku? – szczegóły poniżej.
Czym jest ulga mieszkaniowa i jak ją obliczać?
Ustawa o PIT w art. 21 ust. 1 pkt 131 przewiduje zwolnienie z opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Pełna treść regulacji brzmi następująco: wolne od opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Lektura powyższej regulacji może w szczególności zrodzić dwa zasadnicze pytania:
- Czym są wydatki na własne cele mieszkaniowe? – pojęcie to zostało zdefiniowane w przepisach prawa podatkowego w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Szersza interpretacja wydatków na własne cele mieszkaniowe wymaga więc w pierwszej kolejności wykładni językowej (decydujące jest przede wszystkim realizowanie własnych celów mieszkaniowych. Ulga nie dotyczy np. zakupu nieruchomości na wynajem), a następnie sięgnięcia do interpretacji podatkowych.
- W jaki sposób obliczyć dochód zwolniony? – posługując się wzorem zgodnie z brzmieniem przepisu, czyli dochód zwolniony = D x W/P, gdzie D, to dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, W, to wydatki na cele mieszkaniowe, P to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dla przykładu sprzedaż mieszkania za 200 000 zł (przychód), gdzie dochód ze zbycia wynosi 30 000 zł (mieszkanie zostało zakupione za 170 000 zł), wymaga wydatkowania całej kwoty ze sprzedaży tj. 200 000 zł na własne cele mieszkaniowe, aby kwota dochodu 30 000 zł pozostała wolna od podatku.
Pojęcie wydatków remontowych uprawniających do zwolnienia z PIT
Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Pojęcie „remont” nie zostało zdefiniowane wprost w przepisach prawa podatkowego, stąd u podatników powstają liczne wątpliwości w zakresie rodzajów wydatków, które kwalifikują się do skorzystania z ulgi. Brak precyzyjnych regulacji i definicji zwrotów zawartych w przepisach, sprawia, że podatnicy w sposób częstotliwy wystosowują liczne wnioski o interpretacje w sprawach ulgi mieszkaniowej.
Pojęcie remontu szczegółowo wyjaśnił m.in Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96, stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.
W wydawanych interpretacjach podatkowych, w celu zdefiniowania pojęcia „remont”, fiskus zazwyczaj odwołuje się do przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy – Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
ISTOTNE:
Podkreślić należy, że definicja remontu funkcjonująca w prawie budowlanym oraz definicje tego pojęcia zawarte w jakichkolwiek aktach prawnych nie mogą stanowić jedynego wyznacznika na potrzeby wykładni przepisów dot. ulgi mieszkaniowej. Przepisy prawa podatkowego nie odwołują się wprost do przepisów prawa budowlanego, dlatego pojęcie remontu może być definiowane bardzo szeroko!
Zakup wyposażenia AGD i mebli również daje prawo do ulgi
W przedmiocie wydatków na własne cele mieszkaniowe została również wydana interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 roku wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej. Ministeruznał, że zakup i montaż wyposażenia w postaci: a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących, b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących, d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego, e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby, f) mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca – mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Wydatki o charakterze modernizacyjnym również mieszczą się w pojęciu remontu. Zakup narzędzi do remontu nie kwalifikuje się do ulgi.
Wielu podatników ma wątpliwości, czy wydatki na modernizację budynku mogą być kwalifikowane jako remont, a tym samym mogą dawać prawo do ulgi mieszkaniowej i zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak zaakcentowano wcześniej, definicja remontu nie została doprecyzowana w przepisach prawa podatkowego, stąd fiskus zgada się m.in. na uznanie, że zakup instalacji fotowoltaicznej lub pompy ciepła spełnia przesłanki wydatków na cele mieszkaniowe. Jako przykład może posłużyć interpretacja indywidualna z dnia 11 sierpnia 2023 roku, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.443.2023.2.AKU, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Inną kategorią wydatków pośrednio powiązanych z remontem jest zakup narzędzi, niezbędnych do przeprowadzenia prac budowlano-montażowych. W tym przypadku fiskus stanowczo sprzeciwia się, uznaniu iż tego typu wydatki uprawniają do ulgi mieszkaniowej. Przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 27 października 2023 roku, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.510.2023.3.DA, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, gdzie stwierdzono, iż „wydatki poniesione na zakup narzędzi nie kwalifikują się do wydatków na cele mieszkaniowe. Jakkolwiek zakup narzędzi jest niezbędny do przeprowadzenia remontu, to jednak powyższe narzędzia nie mają bezpośredniego wpływu na udział w przywróceniu lub poprawie stanu technicznego remontowanego budynku mieszkalnego, a nadto mogą być nadal używane po zakończeniu remontu albo służyć innym celom. Wydatki te nie mogą zatem być uwzględnione przy wyliczeniu wysokości dochodu zwolnionego od opodatkowania.”
Autor- Łukasz Kluczyński