Najem prywatny od kilku lat podlega zasadniczo prostszemu mechanizmowi rozliczenia w PIT. Bowiem od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W jaki sposób rozliczyć przychody z najmu prywatnego?
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 zwanej dalej ustawą o PIT) wskazuje, że odrębnym źródłem przychodów są przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Granica pomiędzy najmem prywatnym, a działalnością gospodarczą nadal ma znaczenie. Samo przekonanie właściciela, że uzyskuje przychody z najmu prywatnego w ogóle nie przesądza o kwalifikacji podatkowej.
NSA w wyroku z dnia 28.05.2024 r. o sygn. II FSK 1080/21 wskazał, że znaczenie mają obiektywne cechy aktywności, w szczególności jej zorganizowanie, ciągłość i sposób wykorzystywania majątku. Sąd zwrócił uwagę, że zamiar podatnika oraz jego subiektywne przekonanie o zakwalifikowaniu przychodów do najmu prywatnego nie mają decydującego znaczenia.
Nie oznacza to jednak, że większa liczba mieszkań automatycznie tworzy działalność gospodarczą. Ocena wymaga uwzględnienia całokształtu sposobu wykonywania najmu.
Przychody i koszty dotyczące najmu prywatnego
Przychodem z najmu prywatnego jest czynsz należny wynajmującemu. Przychód powstaje w momencie otrzymania pieniędzy, wartości pieniężnych albo świadczenia w naturze lub postawienia ich do dyspozycji wynajmującego.
Oczywiście jak zawsze kluczowe znaczenie ma zawartość umowy najmu.
Jeżeli najemca został zobowiązany do ponoszenia określonych opłat związanych z lokalem np. za media, a wynajmujący jedynie pośredniczy w ich rozliczeniu, opłaty te nie muszą stanowić jego przychodu. Inaczej natomiast wygląda rozliczenie gdy najemca sam zawiera umowę z dostawcą energii. Wtedy wynajmujący nie pośredniczy w rozliczeniu opłat za energię.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 04.07.2023 r. o sygn. 0115-KDST2-1.4011.214.2023.1.KB, potwierdził, że jeżeli z umowy wynika obowiązek ponoszenia określonych opłat eksploatacyjnych przez najemcę, a wynajmujący nie ponosi ekonomicznego ciężaru tych należności, nie każda kwota przechodząca przez rachunek wynajmującego musi być jego przychodem.
Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów. Nie można więc od przychodu odjąć remontu, ubezpieczenia, odsetek od kredytu, opłat administracyjnych, prowizji pośrednika czy kosztów wyposażenia mieszkania, a następnie opodatkować tylko różnicy.
Dotyczy to zarówno kosztów bezpośrednio związanych z konkretnym najmem, jak i kosztów pośrednich.
Warto jednak wspomnieć o pewnej istotnej kwestii.
ISTOTNE:
Osoby fizyczne uzyskujące przychody z najmu prywatnego (niezależnie czy prowadzą dodatkowo działalność czy też nie) mają prawo skorzystać z następujących ulg podatkowych przy składaniu zeznania rocznego PIT-28:
- ulga termomodernizacyjna
- ulga rehabilitacyjna
- ulga na Internet
- ulga na IKZE
- ulga na zabytki
- darowizna na cele pożytku publicznego
- darowizna na krwiodawstwo
- darowizna na kult religijny
- darowizna na odbudowę zabytków
- darowizny z innych ustaw
- składki społeczne
- składki na rzecz związków zawodowych.
Ulgi podlegają odliczeniu od łącznego przychodu z najmu prywatnego uzyskanego za poprzedni rok podatkowy.
Ile wynosi podatek od najmu prywatnego
W 2026 r. obowiązują dwie stawki ryczałtu:
- 8,5% od przychodu narastająco od początku roku do kwoty 100 000 zł,
- 12,5% od przychodu narastająco od początku roku ale tylko ponad kwotę 100 000 zł.
Limit ten dotyczy łącznie przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy.
W przypadku małżonków objętych wspólnością majątkową, którzy złożą wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, limit przychodów dla stawki 8,5% wynosi aż 200 000 zł.
Przykład 1
Właściciel mieszkania uzyskał w 2026 r. wpłaty za jego najem w łącznej wysokości 140 000 zł. Roczny zryczałtowany podatek od przychodów z najmu prywatnego wyniósł:
- 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł,
- 40 000 zł × 12,5% = 5 000 zł,
Ryczałt razem za 2026 r. wyniósł 13 500 zł.
Nie jest to podatek od dochodu, lecz od przychodu. Koszty uzyskania przychodów nie pomniejszają podstawy opodatkowania.
VAT przy najmie prywatnym
Zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego na gruncie ryczałtu i na gruncie VAT są odmienne.
Brak działalności gospodarczej w rozumieniu ryczałtu nie oznacza od razu brak działalności gospodarczej na gruncie VAT. Wręcz przeciwnie.
Najem prywatny na gruncie art. 15 ust. 1 oraz 2 ustawy o VAT jest uznawany za działalność gospodarczą.
Potwierdza to m.in. wyrok NSA z dnia 08.05.2018 r. o sygn. I FSK 1182/16. Sąd analizował zastosowanie zwolnienia z VAT do najmu nieruchomości i wskazywał na konieczność badania rzeczywistego celu najmu.
ISTOTNE:
Szczególne znaczenie ma art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, świadczone na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W tej sytuacji muszą łącznie wystąpić następujące przesłanki:
- nieruchomość ma charakter mieszkalny,
- nieruchomość jest wynajmowana na własny rachunek,
- nieruchomość służy wyłącznie celom mieszkaniowym.
W interpretacji indywidualnej z dnia 14.05.2024 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.200.2024.3.MKA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził zastosowanie tego zwolnienia do najmu lokali mieszkalnych wykorzystywanych przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Należy podkreślić, iż nie wystarczy samo określenie w umowie, że przedmiotem jest mieszkanie. Najważniejszy jest charakter najmu, cel przeznaczenia tego najmu a więc to czy służy on wyłącznie celom mieszkaniowym.
Przykładowo, mieszkanie wynajęte osobie fizycznej na jej własne potrzeby mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia. Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy właściciel wynajmuje lokal przedsiębiorcy, który następnie prowadzi w nim działalność gospodarczą albo wykorzystuje lokal do świadczenia usług zakwaterowania.
ISTOTNE:
Podmiot świadczący wyłącznie usługi zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe) nie musi z tego powodu rejestrować się jako czynny podatnik VAT albo jako podatnik zwolniony z VAT.
Inaczej należy oceniać najem opodatkowany VAT, np. część usług zakwaterowania lub najem nieruchomości na cele niemieszkalne. W takim przypadku trzeba zbadać możliwość zastosowania zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT, a po przekroczeniu warunków tego zwolnienia powstają obowiązki właściwe dla czynnego podatnika.
ISTOTNE:
Osoba fizyczna uzyskująca przychody z najmu prywatnego zwolnione z VAT nie musi wystawiać faktury nawet na żądanie konsumenta. Faktura jednak może być dobrowolnie wystawiona.
Jeżeli natomiast osoba fizyczna uzyskuje przychody z najmu prywatnego zwolnione z VAT ale najemcą jest podatnik prowadzący działalność (firma, podmiot) wówczas wynajmujący musi wystawić fakturę na żądanie firmy.
Jeżeli natomiast przychody z najmu prywatnego są opodatkowane VAT, wynajmujący ma obowiązek wystawienia faktury zawierającej właściwą stawkę VAT i kwotę podatku VAT.
Najem zwykły, a najem krótkoterminowy, a platformy internetowe
Szczególnej ostrożności wymaga najem za pośrednictwem platform internetowych, takich jak serwisy rezerwacyjne.
Dla PIT sama forma zawarcia umowy przez platformę nie tworzy automatycznie nowego źródła przychodu. Nadal może występować najem prywatny, jeżeli sposób wykonywania czynności nie prowadzi do zakwalifikowania aktywności jako działalności gospodarczej.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 09.07.2026 r. o sygn. 0115-KDST2-1.4011.335.2026.1.NC analizował właśnie opodatkowanie krótkoterminowego wynajmu mieszkania stanowiącego majątek prywatny.
Najem krótkoterminowy wymaga jednak dodatkowo analizy VAT. Jeżeli charakter świadczenia odpowiada usługom zakwaterowania, nie można automatycznie stosować zwolnienia właściwego dla klasycznego najmu mieszkania na cele mieszkaniowe.
Istotne znaczenie ma sposób organizacji usług: czas pobytu, częstotliwość rotacji klientów, zakres dodatkowych usług, sposób rezerwacji i obsługi oraz faktyczny cel pobytu. Im bardziej świadczenie przypomina usługę zakwaterowania niż klasyczny najem, tym większe znaczenie mają przepisy właściwe dla usług zakwaterowania.
Zeznanie roczne PIT-28
Przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem. Okresy rozliczeniowe za które należy opłacać ryczałt (wykazywać przychody z najmy prywatnego) to:
- miesięczne, albo
- kwartalne.
To oznacza, że podatek zryczałtowany od przychodów z najmu wynajmujący będzie opłacał:
- do 20. dnia miesiąca następnego po miesiącu uzyskania przychodu z najmu, albo
- do 20. dnia miesiąca następnego po kwartale.
Roczne przychody z najmu prywatnego należy wykazać w zeznaniu rocznym PIT-28 składanym do właściwego urzędu skarbowego ze względu na miejsce zamieszkania.