Małżonkowie pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, wynajmując wspólne nieruchomości, winni z tego tytułu składać odpowiednie zeznania podatkowe. W praktyce istnieją dwa sposoby na rozliczenie tego rodzaju najmu: małżonkowie mogą tego dokonać wspólnie i złożyć dwa odrębne zeznania podatkowe, bądź też całość przychodów z najmu może zadeklarować jeden współmałżonek, co ogranicza ilość czynności formalno-technicznych. Jak prawidłowo tego dokonać? – szczegóły poniżej.
O rozliczeniu najmu w całości przez jednego współmałżonka należy wcześniej powiadomić organ podatkowy
Co do zasady małżonkowie, którzy wspólnie wynajmują należącą do nich nieruchomość objętą małżeńską wspólnością majątkową powinni osiągane przychody z tego tytułu opodatkować po połowie. Każdy z małżonków zobligowany byłby do odrębnego opłacania podatku i złożenia odrębnego zeznania podatkowego.
Ilość obowiązków związanych z takim najmem można ograniczyć, jednakże konieczne jest uprzednie zawiadomienie organu podatkowego w tym przedmiocie. Na podstawie art. 12 ust. 7 ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oświadczenie, w którym jeden małżonek będzie w całości rozliczał najem prywatny, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.
Kolejny ustęp powołanego wyżej przepisu stanowi, że wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa powyżej, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.
ISTOTNE:
Przepisy nie normują treści oświadczenia w przedmiocie opodatkowania najmu przez jednego ze współmałżonków. Wystarczy aby oświadczenie zawierało dane i podpisy małżonków oraz wskazanie który z nich będzie rozliczał przychody z najmu prywatnego.
Czy stawka 8,5% dotyczy przychodów do 100 000 zł rocznie?
Zasadniczo przychody z najmu prywatnego opodatkowane są stawką 8,5% dla przychodów osiągniętych w danym roku podatkowym w kwocie nieprzekraczającej 100 000 zł. Nadwyżka ponad 100 000 zł opodatkowana jest stawką 12,5%.
Małżonkowie rozliczający się wspólnie mają do dyspozycji podwójny limit w ramach niższej stawki zryczałtowanego podatku. Oznacza to, że zapłacą podatek w wysokości 8,5%, jeśli ich przychody z najmu nie przekroczą 200 000 zł rocznie.
W tym miejscu powstaje pytanie w jaki sposób należy liczyć limit, w sytuacji gdy małżonek, który przejmuje na siebie obowiązek rozliczenia najmu prywatnego ze wspólnej nieruchomości, dodatkowo posiada wynajmowaną nieruchomość należącą do jego majątku odrębnego. Sytuację taką wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 kwietnia 2025r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.935.2024.2.AG. Organ interpretacyjny uznał, iż podatnik opłaca podatek w wysokości 8,5% do kwoty przychodów 200 000 zł rocznie zarówno od wspólnych jak i odrębnych nieruchomości:
„ Jeżeli zatem suma przychodów z najmu nieruchomości będącej majątkiem wspólnym Pani i męża oraz z najmu nieruchomości należącej do Pani majątku odrębnego nie przekroczy 200 000 zł, to ryczałt do tych przychodów wynosi 8,5%.”
Konieczne prawidłowe określenie stron umowy najmu, które może być istotne także przez pryzmat ustawy o VAT
Przejęcie rozliczenia najmu prywatnego przez jednego ze współmałżonków wymaga też odpowiedniego oznaczenia strony umowy najmu w zakresie wynajmującego. Warto zadbać, aby wynajmującym w umowie najmu był wyłącznie ten małżonek, który przejął na siebie obowiązek rozliczania podatku z tego tytułu.
Zagadnienie najmu prywatnego jest również istotne na gruncie ustawy o VAT. Najem prywatny traktowany jest jak każda inna działalność gospodarcza. W sytuacji gdy małżonkowie prowadzą dodatkowo pozarolniczą działalność gospodarczą, przychody z najmu prywatnego oraz działalności gospodarczej kumulują się i mają wpływ na ewentualny moment przekroczenia limitu zwolnienia z VAT.
Wskazanie w umowie najmu jednego małżonka powoduje, że tylko on jest podatnikiem na gruncie ustawy o VAT. Potwierdza to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 15 kwietnia 2022r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.54.2022.4.KP:
„Jeżeli zatem, przedmiotem świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje tego świadczenia we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej).”
Separacja, rozwód, czy ustanowienie rozdzielności majątkowej a rozliczanie przychodów z najmu przez jednego współmałżonka
Kończąc rozważania w przedmiocie opodatkowania najmu prywatnego przez jednego małżonka podkreślić należy, iż ten sposób opodatkowania dotyczy wyłącznie sytuacji, w której wynajmowana nieruchomość objęta jest małżeńską wspólnością majątkową.
Ustawa o zryczałtowanym podatku osiąganym przez niektóre osoby fizyczne stanowi, że wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W regulacji tej nie przewidziano przypadku, w którym małżonkowie ustanawiają rozdzielność majątkową w trakcie roku (intercyza). Teoretycznie w takiej sytuacji do końca roku podatkowego, najem prywatny rozlicza wskazany w oświadczeniu małżonek. Z uwagi na rodzące się w obszarze tego zagadnienia wątpliwości, należałoby podjąć konsultację we właściwym organie podatkowym w jaki sposób rozliczyć najem prywatny w danym roku podatkowym po ustanowieniu intercyzy lub wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. W kolejnym roku podatkowym najem prywatny powinien być opodatkowany odrębnie przez każdego z małżonków.
Autor: Łukasz Kluczyński